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カテゴリ:佐藤 益弘( 28 )

2015年 10月 23日

自宅の住み替えや空き家とFP                            ~中古住宅・リフォームの現状と問題点 シーズン2-⑫

ライフプランニング公式ブログ読者の皆さん、こんにちは!

マイアドバイザー®jp登録ファイナンシャルプランナーの佐藤益弘(よしひろ)です。

前回 の続きです。

前回は、日本の建物≒木造戸建て住宅の市場価値について 見ていきました。

今回は、この話をもう少し考えていきましょう。

特に中古住宅の流通に関しては、国土交通省の不動産流通市場活性化フォーラム提言(平成246月)により、改善の方向性が示され、すでに様々な施策が動き始めています。

例えば、中古住宅の取引が活性化されない理由として、①質に対する不安が大きい、②適切な評価がなされていない、③取引の担い手が不足している、④活用したくてもできない状況であること・・・などを上げています。

具体的には・・・図表にしたためています。


図:中古住宅取りフォームに関する課題と取組み

国土交通省「不動産流通市場活性化フォーラム提言」(平成246月)より


今日は・・・ココまで(笑)

次回を、お楽しみに!


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by lifeplaning | 2015-10-23 03:33 | 佐藤 益弘 | Comments(0)

2015年 10月 08日

自宅の住み替えや空き家とFP                            ~中古住宅・リフォームの現状と問題点 シーズン2-⑪

ライフプランニング公式ブログ読者の皆さん、こんにちは!

マイアドバイザー®jp登録ファイナンシャルプランナーの佐藤益弘(よしひろ)です。

前回 の続きです。

前回は、住宅寿命について 見ていきました。

今回は、日本の建物≒木造戸建て住宅の市場価値について 考えていきましょう。

日本の建物、特に木造戸建て住宅の市場価値(≒担保価値)は、原則、原価法で判断されています。

つまり、鑑定評価も経年により画一的に減少していく評価方法になっており、例えば、木造戸建住宅の場合、現状の鑑定評価では築後20年で価格≒価値はほぼゼロになる計算になります。

ですから、築年数20年以上の木造戸建住宅の場合、土地代のみの評価となってしまい、必然的に低い評価しか得られないのが現状です(図)。

この状況は、物件の売り主サイドから見ると販売価格は安くせざるをえない=安くしか売れないという状況を作ることになります。

反対に、買主サイドから見ても担保評価が低いため、希望通りの借入ができなず、安価にしか購入できないケースが多いでしょう。

そもそも本当に画一的な評価で良いのか?というと、そうではないでしょう。

不動産は個別事情が大きく影響し、例えば、同じ築年数でもしっかり補修や管理をしている物件とそうでない物件では自ずと評価額が変わってきて当然だと思われます。

そのような実情に鑑定評価も合わせるべきだと言うことで変更されつつあります。


図:耐用年数と残存価値の割合



今日は・・・ココまで(笑)

次回を、お楽しみに!


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by lifeplaning | 2015-10-08 09:38 | 佐藤 益弘 | Comments(0)

2015年 09月 23日

自宅の住み替えや空き家とFP                            ~中古住宅・リフォームの現状と問題点 シーズン2-⑩

ライフプランニング公式ブログ読者の皆さん、こんにちは!

マイアドバイザー®jp登録ファイナンシャルプランナーの佐藤益弘(よしひろ)です。

前回 の続きです。

前回は、リフォーム市場の課題について 見ていきました。

今回は、住宅寿命について 考えていきましょう。

よく出てくるデータですが、欧米に比べ、日本の住宅寿命が短いと言われています。

図を見ると、日本が27年に対して、アメリカが66.6年、イギリスが80.6年となっています。

これも日本が木造家屋中心で、移築が容易な「木の文化」であるのに対して、欧米は「石の文化」と言われ、建物が頑丈である≒住宅の質的な違いもあるので、単純に期間が短い長いという比較はすべきではないのですが・・・一応、目安として知っておきましょう。


住宅寿命

日本:総務省「平成15年、平成20年住宅・土地統計調査」(データ:2003年、2008年)

アメリカ:U.S.Census BureauAmerican Housing Survey 20032009」(データ:2003年、2009年)http://www.census.gov/

イギリスイングランド):Communities and LocalGovernment 2001/02 , 2007/08 Survey of English Housing

(データ:2001年、2007年) http://www.communities.gov.uk/

より国土交通省推計

今日は・・・ココまで(笑)

次回を、お楽しみに!
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by lifeplaning | 2015-09-23 03:33 | 佐藤 益弘 | Comments(0)

2015年 09月 08日

自宅の住み替えや空き家とFP                            ~中古住宅・リフォームの現状と問題点 シーズン2-⑨

ライフプランニング公式ブログ読者の皆さん、こんにちは!

マイアドバイザー®jp登録ファイナンシャルプランナーの佐藤益弘(よしひろ)です。

前回 の続きです。


前回は、
具体的な工事の内訳について 見ていきました。


今回は、リフォーム市場の課題
について 考えていきましょう。


中古住宅の流通市場、リフォーム市場ともニーズが高いにも関わらず、低調である理由は何でしょうか?

住宅購入を意向している方で中古住宅を購入しないと答えた方にその理由を聞いたところ「新築の方が気持ちいい」「新築の方が思いのままになる」といった心理的な抵抗感が上位を占め、次いで「問題が多そう」「中古住宅への抵抗感」「欠陥が見つかると困る」といった構造や性能への不安が上っています。


特に欠陥=瑕疵担保の問題は重要で、そのため、最近は瑕疵保険などサポート体制が充実してきました。


また、民法(債権編)改正も控え、今後、様々な取引上のルールに変更がありそうです。


中古住宅を購入しない理由(複数回答)

  • 中古住宅・リフォームトータルプラン検討会のために日経BP社において行ったもの (日経BPコンサルティングの調査モニターを対象としたインターネット調査(201010月実施))
    この結果は、住宅購入意向はあるが中古住宅を購入しない人に聞いたもの


今日は・・・ココまで(笑)

次回を、お楽しみに!
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by lifeplaning | 2015-09-08 03:33 | 佐藤 益弘 | Comments(0)

2015年 08月 18日

自宅の住み替えや空き家とFP ~中古住宅・リフォームの現状と問題点 シーズン2-⑧

ライフプランニング公式ブログ読者の皆さん、こんにちは!

マイアドバイザー®jp登録ファイナンシャルプランナーの佐藤益弘(よしひろ)です。

前回 の続きです。

前回は、住宅リフォーム市場規模(推計)の推移について 見ていきました。

今回は、具体的な工事の内訳について 見ていきたいと思います。

具体的には、持ち家のうち、2009年(平成21年)1月以降に増改築・改修工事等が行われた住宅は926万戸で、持ち家全体の28.7%となっています。

図を見ると、
「増築・間取りの変更」が持ち家全体の
2.7%、
「台所・トイレ・浴室・洗面所の改修工事」が
14.8%、
「天井・壁・床等の内装の改修工事」が
7.5%、
「屋根・外壁等の改修工事」が
11.1%、
「壁・柱・基礎等の補強工事」が
1.5%、
「窓・壁等の断熱・結露防止工事」が
2.1%と  なっています。

最近は1,000万円以上掛かるリフォームのケースも出てきていますから、どれか1点というわけではなく、複数の領域の工事をまとめて行っていると思われます。


増改築・改修工事の内訳

総務省統計局「平成25年住宅・土地統計調査」


今日は・・・ココまで(笑)

次回を、お楽しみに!


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by lifeplaning | 2015-08-18 08:18 | 佐藤 益弘 | Comments(0)

2015年 08月 03日

自宅の住み替えや空き家とFP ~中古住宅・リフォームの現状と問題点 シーズン2-⑦

ライフプランニング公式ブログ読者の皆さん、こんにちは!

マイアドバイザー®jp登録ファイナンシャルプランナーの佐藤益弘(よしひろ)です。

前回 の続きです。

前回は、住宅に対する消費者意識の変化について 見ていきました。

今回から、住宅リフォームの現状について 見ていきたいと思います。

まずは、市場規模(推計)の推移です。

民間のシンクタンクの調査では78兆円という推計もありますが、(財)住宅リフォーム紛争処理支援センターによる推計(※)によると、2011年(平成23年)における住宅リフォーム市場規模は約6.5兆円と推計されています。
また、住宅投資に占めるリフォームの割合は
27.9%で、欧米諸国と比較してもまだまだ小さいのが現状です。

(※)推計には、分譲マンションの大規模修繕等共用部分のリフォーム、賃貸住宅所有者による賃貸住宅のリフォーム、外構等のエクステリア工事は含まれない


リフォーム市場の規模(推計)の推移          兆円

(財)住宅リフォーム紛争処理支援センターによる推計


今日は・・・ココまで(笑)

次回を、お楽しみに!


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by lifeplaning | 2015-08-03 07:28 | 佐藤 益弘 | Comments(0)

2015年 07月 29日

自宅の住み替えや空き家とFP ~中古住宅・リフォームの現状と問題点 シーズン2-⑥

ライフプランニング公式ブログ読者の皆さん、こんにちは!

マイアドバイザー®jp登録ファイナンシャルプランナーの佐藤益弘(よしひろ)です。

前回 の続きです。

前回は、住宅を建築時期別にみたデータ を見ていきました。


今回は、
住宅に対する
消費者意識の変化について 見ていきましょう。

国土交通省「平成15年度住宅需要実態調査」や「平成20年度住生活総合調査」によると、今後5年間程度の間に、「家を新築する」「家を購入する」計画がある人を対象に調査した結果があります。


購入に関する消費者意識

出典):国土交通省「平成15年度住宅需要実態調査」、「平成20年度住生活総合調査」

住宅購入時に「新築住宅を建てる」「新築住宅を購入する」ことを希望する層は平成1520年の5年間では7.7%減少し、新築にこだわらない層が増えていることが窺えます。
ただ、これも「まだきめていない」という層が増加し、積極的に「中古住宅」を選択している人が増えているわけではないこともわかります。



今日は・・・ココまで(笑)

次回を、お楽しみに!


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by lifeplaning | 2015-07-29 06:49 | 佐藤 益弘 | Comments(0)

2015年 07月 17日

自宅の住み替えや空き家とFP ~中古住宅・リフォームの現状と問題点 シーズン2-⑤

ライフプランニング公式ブログ読者の皆さん、こんにちは!
マイアドバイザー®jp登録ファイナンシャルプランナーの佐藤益弘(よしひろ)です。

前回の続きです。

前回は、中古住宅(既存住宅)の国際比較 を見ていきました。

今回は、住宅を建築時期別にみたデータ を見ていきましょう。

データを見ると、1950年(昭和25年)以前に建築された住宅は164万戸、一方、1951年(昭和26年)以降は4,626万戸で、住宅全体の96.6%となっています。

住宅の建築時期

総務省統計局「平成25年住宅・土地統計調査」

さらに1951年(昭和26年)以降の内訳をみると・・・
1951年~1960年(昭和26年~35年)が92万戸(1.9%)
1961年~1970年(昭和36年~45年)が328万戸(6.9%)
1971年~1980年(昭和46年~55年)が831万戸(17.4%)
1981年~1990年(昭和56年~平成2年が965万戸(20.1%)
1991年~1995年(平成3年~7年が538万戸(11.2%)
1996年~2000年(平成8年~12年)が565万戸(11.8%)
2001年~2005年(平成13年~17年)が547万戸(11.4%)
2006年~2008年(平成18 年~ 20 年)が367 万戸(7.7%)
2009年~2014年9月(平成21年~25年9月)が392万戸(8.2%)
となっており、「平成」に入ってから建築された住宅が既に過半数になっているのがわかります。

また、旧耐震基準の住宅(昭和56年8月末までの建築確認適用物件)は、まだ全体の1/4程度はあると予想されていますから、耐震工事などのニーズもまだまだ高く、政府も誘導に必死です。


今日は・・・ココまで(笑)次回を、お楽しみに!
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by lifeplaning | 2015-07-17 07:17 | 佐藤 益弘 | Comments(0)

2015年 05月 30日

自宅の住み替えや空き家とFP ~中古住宅・リフォームの現状と問題点 シーズン2-④

ライフプランニング公式ブログ読者の皆さん、こんにちは!

マイアドバイザー®jp登録ファイナンシャルプランナーの佐藤益弘(よしひろ)です。

前回 の続きです。

前回は、総務省「住宅・土地統計調査」(2014年)と「住宅着工統計」のデータに基づき、中古住宅(既存住宅)の取引量(流通量)とその割合の推移を見ていきました。

今回は、中古住宅(既存住宅)の国際比較を見ていきましょう。


図を見ると中古住宅(既存住宅)の取引量・割合とも日本は
13.5%となっており、欧米諸国(※)と比べると16程度の低い水準にあります。

※アメリカ=515.6万戸/571万戸(90%)

イギリス=71.1万戸/82.1万戸(87%)

フランス=59.4万戸/92.8万戸(64%)


図:
住宅流通量の国際比較

a0112619_22381012.png

日本:住宅・土地統計調査(平成20年)(総務省)、住宅着工統計(平成21年)(国土交通省)、アメリカ:Abstract of the U S 2009 イギリス:コミュニティ・地方政府省(URL http://www.communities.gov.uk/)(既存住宅流通戸数は、イングランド及びウェールズのみ)、フランス:運輸・設備・観光・海洋省(URL http://www.eqipment.gouv.fr/

環境問題や環境循環型社会が叫ばれて久しいのですが、明らかにこの水準は低く、今後、この水準を引き上げようとする政策が準備されているようです。


このような状況の中、私たち実務家
FPへのコラム執筆や講演、相談依頼は増えています。

今日は・・・ココまで(笑)


次回を、お楽しみに!


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by lifeplaning | 2015-05-30 03:38 | 佐藤 益弘 | Comments(0)

2015年 05月 26日

自宅の住み替えや空き家とFP ~中古住宅・リフォームの現状と問題点 シーズン2-③

ライフプランニング公式ブログ読者の皆さん、こんにちは!

マイアドバイザー®jp登録ファイナンシャルプランナーの佐藤益弘(よしひろ)です。


さて、本日(2015年5月26日)より、「空家等対策の推進に関する特別措置法」いわゆる「空き家対策法」が施行されます。


概要は、以下の通りです。
http://www.mlit.go.jp/common/001080534.pdf


放置しておくと倒壊したり、衛生上問題があったりする危険な空き家を特定空き家として認定し、保有者のみの問題ではなく地域=市町村の問題として、行政(市町村)が所有者に対して撤去勧告や命令などを出すことができるようになります。


お伝えしているとおり、人口減少で空き家が増加している中、所有者には家屋の適切な管理、市町村を中心に行政には住み替え対策といった空き家の有効活用が求められます。

今後、住宅の保有コスト上昇なども予想される中、相続にも連動する話題です。

しっかり、住宅の取扱に関しては考えておきましょう!

このような状況の中、私たち実務家FPへのコラム執筆や講演、相談依頼は増えています。

今日は・・・ココまで(笑)


次回を、お楽しみに!


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by lifeplaning | 2015-05-26 07:33 | 佐藤 益弘 | Comments(0)
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