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ファイナンシャルプランナーの浅川陽子です。

前回は、2世帯住宅の構造によって、登記が3種類あるというお話をしましたが、今回は、平成22年の相続税の「小規模宅地等の特例」の改正に伴う、2世帯住宅の扱いについて取り上げます。

「小規模宅地等の特例」というのは、被相続人である親が居住していた家の土地を子が相続する場合、親と同居していた子が相続する分の土地について、評価が80%減（240㎡まで）になるというものです。

同居をしていない場合はというと、平成22年の改正前であれば50%減となっていたものが、平成22年から、評価減は全く受けられなくなりました。つまり、「小規模宅地等の特例」を使える場合と使えない場合では、大きな違いがでてくるということです。

＜2世帯住宅の場合の「同居親族」とは＞
それでは、2世帯住宅で暮らす場合、子世帯は親と同居していることになるのでしょうか？2世帯住宅といっても玄関が1つという構造の場合、これは「同居」とみなされます。では、「独立性の高い」2世帯住宅の場合はどうかというと、通常は「同居」とみなされません。ただし、以下の3つの要件を全て満たす場合は子が「同居親族」とみなされます。

①共同住宅（区分所有の2世帯住宅）の全部を被相続人又はその親族が所有
②適用を受ける親族（子）が、被相続人（親）が相続開始の直前において居住の用に供していた独立部分以外の独立部分に居住していた
③被相続人（親）の配偶者がいない、または被相続人（親）の独立部分にともに起居していしていた同居親族がいない

具体的なイメージでいえば、親が亡くなって親世帯住宅の方に住んでいる親、親族がいない時、2世帯住宅に住んでいる子がその土地を相続する場合は、「同居親族」として申告が可能になり、80%評価減を受けることができるということです。

一方、親世帯住宅の方に片方の親（被相続人の配偶者）または親族（兄弟姉妹等）が住んでいて、子と一緒に土地を相続する場合、親または親族は同居親族になりますが、子の方は同居親族にならないということになります。この場合、親または親族（兄弟姉妹）が相続する分については80%評価減を受けられますが、子世帯住宅に住んでいる子の相続分については評価減を受けることができませんし、また、子がすべての土地を相続する場合でも当然、80%評価減は受けられません。

相続税の土地の評価に使う「路線価」は4年連続下落していますが、それでも、東京の平均路線価は1坪170万円ぐらい、50坪であれば8,500万円にもなります。将来的に、相続税の非課税枠（基礎控除）も縮小される予定で、法定相続人が2人の場合、今の7,000万円から4,200万円に、3人の場合、8,000万円から4,800万円に引き下げられます。

これから、親の土地に2世帯住宅を建てたいという方は、相続税の「小規模宅地等の特例」のことも考慮にいれて計画をたてる必要があるといえるでしょう。